قانون الإيجار الجديد: متى يحق للمالك استرداد وحدته؟

كتب: وليد سرحان

في خضم الجدل الدائر حول قانون الإيجار الجديد، وما أثير من مطالبات بتعديله، يبحث الكثيرون عن ضماناتهم القانونية. فمتى يحق للمالك استرداد وحدته المؤجرة؟ هذا ما سنُجيب عنه في هذا التقرير.

قانون الإيجار الجديد: نقاط محورية

دخل قانون الإيجار الجديد رقم 164 لسنة 2025 حيز التنفيذ في 4 أغسطس 2028، بعد موافقة الرئيس عبد الفتاح السيسي، مُشكِّلاً منعطفاً جديداً في علاقة المالك والمستأجر. يهدف القانون لتحقيق توازن بين الطرفين، من خلال جدولة واضحة لإنهاء العقود القديمة، وآليات مُحددة للتعويض. وقد أطلقت وزارة الإسكان موقعاً إلكترونياً لتسجيل المستأجرين وحصر الوحدات، تمهيداً لتوفير بدائل أو تعويضات مناسبة.

حالات إخلاء الوحدات السكنية قبل انتهاء المدة القانونية

يوضح المحامي بالنقض، أيمن محفوظ، لـ«الأسبوع» الحالات التي تسمح قانوناً للمالك باسترداد وحدته قبل انتهاء المدة المحددة في القانون. ويُشير إلى أن عدم سداد الإيجار، سواء كلياً أو بالتأخير المتكرر، يُعد سبباً قانونياً للإخلاء، وفقاً للمادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981، وخاصة بعد التعديلات التي حددت زيادة أدنى قدرها 250 جنيهًا.

ومن الأسباب الأخرى لإخلاء الوحدة: إلحاق أضرار جسيمة بها، أو التأجير من الباطن دون موافقة، أو استخدامها في غير الغرض المتفق عليه (مثل استخدام وحدة سكنية لأغراض تجارية).

كما أضاف محفوظ أسباباً جديدة، كغلق الوحدة لفترات طويلة دون استخدام، أو وفاة المستأجر الأصلي دون وجود من يحق له الاستمرار في الإيجار (عدم إقامة أحد الورثة مع المتوفى لمدة سنة على الأقل قبل الوفاة في حالة الوحدات السكنية، أو عدم اشتغال الورثة بنفس مهنة المستأجر الأصلي في حالة المحلات التجارية).

يُشدد محفوظ على ضرورة اتباع الإجراءات القانونية الصحيحة، والتي تبدأ بتوجيه إنذار رسمي للمستأجر قبل اللجوء للقضاء، سواء القضاء المستعجل أو الموضوعي.

ويختتم محفوظ تصريحاته بالتأكيد على أن القانون يهدف إلى تحقيق التوازن بين حقوق المالك والمستأجر، وأن التعديلات الأخيرة تُعالج التشوهات التي رافقت قانون الإيجار القديم.

المدد الانتقالية لإنهاء عقود الإيجار القديم

حدد قانون الإيجار الجديد مدداً انتقالية لإنهاء العقود، وهي:

• الوحدات السكنية: تنتهي عقودها بعد 7 سنوات من تاريخ سريان القانون.
• الوحدات غير السكنية (المحلات): تنتهي عقودها بعد 5 سنوات.
• التراضي: يجوز للطرفين إنهاء العقد بالتراضي قبل انتهاء هذه المدة.